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Contrato de arrendamiento, todo lo que debes conocer

27/06/2016

Muy buenas a todos, ya estamos nuevamente por aquí para tratar un asunto que cada vez está más a la orden del día y, en especial, ahora que nos encontramos ya en pleno verano, el contrato de arrendamiento y todas y cada una de sus características y requisitos. Además, no es lo mismo hablar de contrato de arrendamiento de vivienda que un contrato  de arrendamiento de local o incluso en el caso de que estemos hablando de contratos de alquiler rústico.

Es por ello que hemos decidido tratar este asunto y poder así despejarte todas las dudas que tengas sobre este asunto. Existen diferentes modelos de contratos de alquiler que te vamos a explicar con detalle. Desde aquí recomendamos siempre que se realice un contrato y que el mismo quede registrado de forma legal para evitar problemas posteriores, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Qué es un contrato de arrendamiento

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Este tipo de contrato, independientemente del objeto a alquilar, se establece obviamente entre 2 partes, el propietario y el futuro inquilino. El arrendador ofrece su inmueble para que sea arrendado por la otra parte, pagando este un alquiler de forma mensual generalmente, aunque también existen casos en los que se abona ya el alquiler de una vivienda por un año completo.

El contrato de alquiler es el más común sin lugar a dudas y suele tener una duración media de entre 2 ó 3 años, con la posibilidad de poder alargarlo y dilatarlo en el tiempo, avisando con tiempo de antelación y siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en alargar el contrato de arrendamiento firmado.

¿Para qué sirve registrar un contrato de arrendamiento de vivienda?

El hecho de registrar un contrato tipo de alquiler en el organismo competente en función de la provincia donde residas resulta altamente beneficioso, tanto para el arrendador como para el futuro arrendatario.

Este tipo de registros son totalmente gratuitos y sin coste alguno, además de que para poder beneficiarse la persona de diversas ayudas en relación con el alquiler o alguna que otra ventaja fiscal es requisito de obligado cumplimiento que el contrato de arrendamiento haya sido registrado en un Organismo Oficial.

Aspectos a tener en cuenta

Como todo contrato que se firma, existen una serie de cuestiones legales que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, justo en el instante en que un contrato de arrendamiento de vivienda es registrado se deposita igualmente el importe de la fianza, suponiendo una muy buena garantía para el arrendatario de esta forma.

Además, para el propietario es un beneficio también, ya que gracias a estar registrado debidamente podrá ejercer el deshaucio siempre y cuando el inquilino no abone las mensualidades, haciendo este  mecanismo mucho más rápido y 100% seguro.

Beneficios fiscales en los contratos de alquiler

En el modelo contrato alquiler también se debe de señalar la duración del mismo ya que, en caso de que éste sea menor a los 5 años y el piso, por cualquier circunstancia, se vende, el propietario deberá de mantener al inquilino sí o sí durante el período indicado en el contrato, se encuentre o no registrado.

¿Qué ventajas fiscales tiene el contrato de alquiler registrado?

Como hemos comentado anteriormente, existen una serie de ventajas fiscales. Por ejemplo, si el inquilino es una persona joven se puede deducir el IRPF del contrato. Para ello no es requisito que el contrato de arrendamiento de vivienda se encuentre registrado en un Órgano competente pero OJO, para la cuota que se abona en función de la Comunidad Autónoma donde se resida sí es necesario un contrato registrado.

Incluso también determinadas CC.AA. pueden exigir que el contrato de alquiler se encuentre bien registrado para poder incluir de esta forma el inmueble en las bolsas de alquileres que tienen.

Aspectos que deben aparecer en un modelo contrato alquiler

Cuando hablamos de alquilar una vivienda, un local o una oficina resulta vital conocer 2 cosas:

1. Quién es nuestro futuro inquilino.

2. Contratar este tipo de operaciones de alquiler de forma correcta a través de un contrato legal en el que se recojan los acuerdos a los que se han llegado por ambas partes. A continuación te detallamos los aspectos más importantes que un contrato de arrendamiento de vivienda debe contener.

Independientemente puedes encontrar más modelo de contrato de alquiler pinchando aquí.

- Nombre, apellidos, DNI, dirección y otros datos personales tanto por parte del propietario como por parte del inquilino.

- Descripción de la vivienda o local que se desea arrendar.

- El objeto por el que se celebra el contrato, es decir, el dar arrendamiento a una vivienda o inmueble.

- Se debe especificar la renta que deberá abonar el arrendatario en concepto de alquiler, especificando si el pago se realizará de forma mensual o de otra forma. Aquí también deberá figurar la penalización que se establezca en el caso de que el inquilino no abone la renta de alquiler.

- La duración del contrato de arrendamiento. La Ley aquí en España establece que el período mínimo debe de ser de un año para una casa-habitación.

- La forma de pago, es decir, si el pago se hará mediante un cheque bancario, transferencia, en metálico, etc.

- Que se especifique claramente tanto el depósito de la fianza así como las condiciones legales para que el inquilino recupere dicha fianza una vez haya finalizado el contrato de alquiler vigente.

- Deberán de establecerse también las responsabilidades tanto del arrendatario como del propietario en cuestión de mantenimiento de la vivienda a alquilar.

- Inventario de lo que se halla en la vivienda en el momento de celebrarse el contrato de alquiler.

- Se establecerán al mismo tiempo una serie de condiciones y limitaciones de uso del inmueble en cuestión, es decir, si es para uso comercial o uso habitacional, la posibilidad o no de poder tener animales domésticos en la vivienda, ruido, subarrendamiento, etc.

- La posible renovación y el aumento en la cuota de alquiler una vez ha finalizado el contrato.

- Establecerse las causas por las cuales se puede rescindir un contrato de arrendamiento (aunque este aspecto lo vamos a ver más en profundidad en el siguiente punto de este artículo).

- Los posibles derechos de uso que puede tener el propietario durante la vigencia del contrato.

- Fecha y firma de ambas partes.

Rescisión contrato de arrendamiento

Rescisión de contrato de arrendamiento de vivienda

Tal y como venimos comentando, estos contratos de alquiler se pueden rescindir sin necesidad de que haya expirado el período que tenía vigente dicho contrato. Transcurridos los primeros 6 meses de alquiler, el inquilino lo podrá rescindir avisado con 30 días de antelación, independientemente la duración que tenga el contrato de arrendamiento de vivienda.

En el caso de que la vivienda presente algún tipo de desperfecto (electrodomésticos, muebles, etc.) la fianza no podrá devolverse. Además, debes saber que hay una serie de aspectos más por los que el arrendador puede también rescindir un contrato de alquiler como los que se detallan seguidamente:

- El primordial y más importante es el no pagar la renta por arrendamiento.

- El subarrendar nuevamente la vivienda por parte del inquilino (esto ya suele aparecer reflejado en un modelo de contrato de alquiler típico)

- Cuando se dé el caso en el que el inquilino haya provocado destrozos o incluso si ha realizado algún tipo de obra sin el consentimiento expreso del propietario del inmueble.

Contrato de arrendamiento de una oficina o local

Esta clase de contratos de alquiler difieren sustancialmente cuando hablamos de arrendar un local o una oficina por ejemplo. Para estos casos tenemos que atender a lo que dice la Ley 24/1994 de 24 de noviembre donde se establece que estos arrendamientos se emplearán para un uso diferente al contrato de arrendamiento de vivienda de siempre.

Para la realización de un contrato de arrendamiento de local es importante que tengas en cuenta una serie de aspectos en el caso de que estés buscando un local u oficina para ejercer tu actividad. A continuación te dejamos con unos pequeños consejos para que todo salga de forma perfecta.

Asegurarse de quien es el propietario del local a arrendar

Parece lógico pero resulta muy importante conocer a la perfección quien es el dueño absoluto de un local para evitarnos sorpresas posteriores. Es aconsejable por tanto solicitar al Registro de la Propiedad del municipio donde se resida una Nota Simple para conocer estos aspectos.

Puede darse el caso también de que una oficina o local tenga varios propietarios, por lo que deberán de firmar el contrato de alquiler todos y cada uno de los propietarios.

Si se diera el caso que estamos deseando alquilar una oficina que pertenece a una Sociedad Mercantil, entonces será necesario pedir la escritura de constitución de dicha empresa o sociedad así como también la conocida como escritura de poder, para saber a ciencia cierta si el firmante en nombre de esa Sociedad Mercantil resulta suficiente.

Negociar con el propietario la renta

Debes saber que la renta se puede llegar a negociar estableciendo una renta de forma fija en conjunción con renta variable en función siempre de los beneficios que puede obtener el arrendatario, aspecto que suele ser muy habitual en los contratos de arrendamientos de locales.

Pactar duración de contrato de arrendamiento

Pactar la duración del contrato

Sin lugar a dudas el aspecto más importante de todos ellos es el de establecer una duración en el contrato. Como norma general se pacta una duración mínima inicial que será de obligado cumplimiento por ambas partes, incluso aunque el arrendatario quisiera rescindir el contrato. En determinados casos se pacta incluso una indemnización de la que se haría cargo el inquilino en los casos en que desee extinguir dicho contrato.

Es por ello que resulta más que aconsejable que el arrendatario pacte alguna clase de resolución de contrato en el que no existe indemnización alguna. Por norma general se suele establecer en el contrato que el inquilino deberá avisar al propietario del local con x tiempo de antelación para poder resolver el contrato de arrendamiento de local.

Negociar carencia en los casos en los que se necesite hacer obra en el local

Es más que normal que en estos contratos se pacte de forma habitual una carencia en la renta mientras duren las obras de mejora en el local, por lo que se le da un tiempo prudencial así al inquilino y que vaya más desahogado mientras se finalizan las reformas pactadas con el propietario.

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